房价大跌房子就被银行收走?只有这一类人最危险!

楼市微观察2017-12-08 00:00

[摘要]在中国房地产长期单边牛市的情况,一旦房价不涨,那对买了房的人来说绝对不是个好消息。比如房价不涨通胀继续,房子实际上是在缓慢贬值的,当然,还有人的担心更加极端一点。

在中国房地产长期单边牛市的情况,一旦房价不涨,那对买了房的人来说绝对不是个好消息。比如房价不涨通胀继续,房子实际上是在缓慢贬值的,当然,还有人的担心更加极端一点,比如:房价大跌,房子是不是就要被银行收走拍卖?

一、落后的房贷模式客观上避免了大面积断供的可能

大面积断供,意味着楼市预期已经崩盘。但现在你看,大家都在干什么?南京就不说了,成都到现在还在要求全款,买房的人还是太多了。

最最重要的一点还不在这,而是金融,是房贷。也许你会觉得3成首付很低了,横向对比以下,这个比例其实还算高的。更重要的事,我们的房贷业务很安全,安全是因为我们的金融不发达,更因为一出现风吹草动,房贷立刻就收紧了。

银行放贷,购房者按月还款,一直还30年,现在购房者都聪明了,越来越多的人不会选择提前还款。这就意味着,对银行来说,房贷是流动性非常差的资产。这种问题在西方得到了较好解决,银行通过资产证券化的方式把房贷资产转售出去。

我们则没有资产证券化,房贷业务还是非常传统的借钱还款这种模式,一笔业务结束了,收回资金才能开展下一笔业务。一旦出现风吹草动,银行需要钱,它就尴尬了。所以现在银行不想把更多的钱投入到房贷业务中。

耶鲁大学金融学教授陈志武曾表示,中国的房贷模式差不多还停留在美国上世纪80年代的水平。落后的模式让很多人无法拥有一套房子。

但换个思维来看,也正因为这种落后,让房贷资产相对封闭,风控也相对更高,房贷业务不会出现大规模断供的情况。

房价大跌房子就被银行收走?只有这一类人最危险!

二、个人断供的可能性也不高

以上是比较宏观的,从个人的角度来说。如果一套房首付3成,从交首付到装修入住,再到领证办理各种税费,差不多先期投入已经占到4-5成了。也就是说,房价如果跌不到5成,你显然还是愿意继续还款而不是断供。房价能跌到5成吗?

这些年,楼市整体性的风险,没出现过,城市一级的泡沫破灭倒是有过几个案例,但真正断供的人也是极少,房子被银行收走拍卖的情况也是极少见。

退一万步说,市场经济中,银行和购房者是债权债务关系,出现一两个类似案例不是很正常吗?对于普通人来说,担心房价大跌,房子就被收走拍卖是有点杞人忧天了。

当债务比房子市值还高的时候,房子就成为“负资产”,你即使不断供,银行还会找你要求你还债。理论上是这样的,但大多数人都不会出现这种情况,除非你是今年下半年买的房子,而且是加了很多杠杆。之前买的房子,房价涨幅最低也有两三成,再加上你首付的3成,房价也得跌5成以上,你才有可能被要求补充抵押物的情况。房价越平稳,你越安全,安安心心还款,一年,你差不多就能还掉5%的贷款。这样银行安安心心收款,大家都安全。

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三、房价大跌,银行也不愿意收房

最恶劣的情况,房价真的大跌了,银行会断然收房去拍卖吗?说实话,除非银行真的没招了,否则它都不会这么干,因为这等于包袱都自己扛了。银行要的是资金,而不是房子,更何况这个时候房子是劣质甚至是垃圾资产。

对银行来说,最优选择是让你继续还款,房价大跌,最可能的情况就是让你多还点。

在银行所有资产中,个人房贷业务流动性和收益虽然不及企业贷款,但它仍然是最安全的资产。这些年房子增值了不少,实际上已经累积了很高的安全坝,银行不怕房价跌。

真正让银行担心的反而是企业贷款,比如给开发商的贷款,它不怕个人断供,但怕开发商倒闭。你看现在的大开发商,知道行情不好了,房子卖得很快但拿地成本控制得很死,他们也怕银行不给贷款。

四、下半年进场的炒房客最危险

在我看来,一旦房地产进入寒冬,真正危险的是最近这半年来进场的炒房客。这些人杠杆很高,别看不少是全款交给开发商的,但实际上也是到处腾挪凑来的全款,并不是完全的自有资金购房。现在的横盘会让他们赚不到钱,又得承担高昂的资金成本。

这部分人相对于整体来说,数量并不多,不会构成整体风险。

当前的楼市已经趋于横盘,而底线也大致如此了。多次出现了“房地产平稳健康发展”并不是一句空口号,这是有着深厚内涵的。就拿特朗普减税和美联储加息来说,大家以为我们不加息就没动作么?实际上早就启动相关应对措施了。经济学家李稻葵的背景很深厚,他这段时间相当活跃,其核心观点就是让财富留在国内,财富的流动性要降,这是目前最务实的方案。

锁住资产,然后用3-5年把经济理顺了,特别是实体明显好转,这才是关键。收入上来了,才是应对断供风险的最好策略。

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