靳自成:平顶山万达广场给鹰城带来了什么?

腾讯房产平顶山站2016-11-17 08:58
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[导读]万达给鹰城带来了什么?腾讯独家专访平顶山万达广场商业管理掌门人靳自成

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    近日,小编采访到了平顶山万达商业广场管理有限公司总经理——靳自成

    平顶山万达掌门人靳自成:万达给鹰城带来了什么?

    【平顶山万达广场商业管理有限公司总经理 靳自成】

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    万达广场:为鹰城再造活力之心

    “说了明年8月18日开业,那就铁定这一天开,这就是万达要求的速度——18个月建好开业,12个月商业管理团队招商运营完成。如果明年8月18日开不了,你可能就见不到我啦!”一见到靳自成,他的直率一下子拉近了距离。

    身着笔挺的西装,满脸亲切的笑容,干练利落的话锋……初见平顶山万达广场商业管理有限公司总经理靳自成,他的年轻自信让人印象深刻,细问才知道他竟然真是个80后。

    “现在算算离明年8月18日开业,时间不多了,我们每天的工作就是在往前赶,高要求、高标准,一刻不能懈怠。”靳自成说,在万达工作,最重要的一点就是要效率高,压力都是来自于自己要与自己赛跑。履职以来,他的雷厉风行、严谨认真,让团队的成员都十分佩服。

    当腾讯房产平顶山站的采访小组来到平顶山万达广场的办公地时,已临近下班,多位负责招商的工作人员还在紧张地工作中,会议室的桌子上摆满了资料、电脑,有的人在与品牌商通话沟通,让人感受到强烈的工作气氛。每天工作十三四个小时,每天按照工作计划表实现“今日事今日毕”, 他们的忙碌程度和工作强度,令人惊叹!

    平顶山万达广场的到来,将会给平顶山这座城市带来什么样的改变?面对实体商业日趋下滑的情况,万达广场的运营为何底气十足?靳自成向腾讯娓娓道来,一一解开答案。

    感受万达速度:如何实现18个月建好开业

    才30岁出头的靳自成是安阳人,履历并不复杂,但是却已经有了丰富的大型购物中心管理经验和清晰的市场定位判断力。之前,靳自成负责郑州二七万达广场的招商营运工作,今年8月他被任命为平顶山万达广场商业管理有限公司总经理。

    “能像万达广场这样的开业速度,整个国内也不超过5家公司能做到吧。在这里工作,我们深深感受到的是什么才是能打硬仗的团队。”靳自成说。

    自今年3月份平顶山万达广场开工建设以来,万达广场工地可以说是夜以继日地在赶工,每天都有新变化。感觉没有多久,万达广场主体出地面了,然后很快盖到两层了、四层了……每个路过的鹰城市民都在谈论着它的工程进度,工地上充满了热火朝天的景象。进入10月,四层主体封顶,商业管理团队入驻,招商工作有序展开,让人不得不感叹,这就是万达的速度!

    据其介绍,从明年8月18日倒排每天的工作节点,他们每天都有明确的工作指标,“如果我们的工作倒排表注明今天是这堵墙要砌好,那么如果今天堵墙砌不好,我和负责工程的老总都是不能下班的。”靳自成说,一般购物中心从开建到开业至少需要3年,而万达标准是18个月。明年的8月18日,包括平顶山在内当天正好就有3家万达广场同时开业。

    每年,全国要开70家万达广场

    据了解,去年9月份,万达集团与河南省签订战略合作协议,接下来的5年,万达集团将总投资1200亿元,在河南新建16个以上的万达广场和文化旅游项目。靳自成说,到2020年万达集团要在河南建20个万达广场,他们是按照一年开70个万达广场的速度在扩张。截至上月三门峡万达广场开业,全国已有163家这样规模的万达广场,预计到2020年全国万达广场达到500家。

    2017年8月18日,早在开工当天万达广场便已向社会公布了这个开业时间,当时很多人并不太在意,可是听到靳自成认真地讲解后,让我们理解的万达内部管理的高效和对每个节点的精准要求。

    万达广场:让鹰城人来玩个够,顺便购个物

    在整体经济环境不景气、实体店客流严重下滑的情况下,万达广场还在以百米冲刺的速度在各地开店,而且屡屡成功复制。

    “如果万达的到来,让大家以为是又来了一个百货商场、一个卖东西的地方,那就错了。”靳自成说,“为什么万达广场无论是开在多么偏僻的地方,都敢叫‘城市中心’这个概念呢,因为我们与传统百货商场的区别是很大的。”

    靳自成介绍说,万达广场提供的是一个全方位的生活中心,未来它将是鹰城人社交中心、娱乐中心、健身中心等等,“说白了,万达广场主要是让你来玩的,购物是顺便的事。”

    据了解,平顶山万达广场建筑面积13万平方米,其中商业面积达到9.8万平方米,而商业面积中几乎一半做的都是体验类的业态,时尚餐厅、健身房、万达影院、大型超市、书店、儿童早教中心甚至药店、牙科医院都会在里面,“在这里8个主力店、1个超市、2个快时尚、一个健身房,宝贝王儿童娱乐体验店、万达影城,包括步行街300个商铺有40%以上都是体验店,满足你的生活需求、娱乐需求,你在这儿可能会逛上一天,你会不购物吗?”

    而且,每个月万达广场都有至少两场丰富的文娱活动,这些活动是与鹰城市民紧密互动的,让你忘却疲惫的工作来这里休闲娱乐,“它把单一的购物消费转化为满足你多种需求的休闲消费行为,这就是万达广场的不同。”

    万达广场,给鹰城人创造一个新的社交中心

    现代社会,越来越多的人需要情感沟通、商务交流,这些要在什么场所实现?

    在郑州生活工作过的靳自成,以自己的切身感受举了个例子。人们越来越重视自己的生活圈、工作圈,需要和朋友聊个天或和商业伙伴交流意见,他很喜欢和朋友约在购物中心或购物中心旁的轻餐厅、咖啡馆,环境优雅、气氛轻松,“家是比较私密的空间,现在谁也不会再约到家里吃饭了。而这样的地方越来越受到欢迎,是因为它满足了人们的社交需求。”靳自成说,在万达广场,吃了饭,谈谈事情,还能逛会街儿、看个电影,一站式满足你的各项需求,这真的会改变人们的生活习惯。

    那么,既然大家来万达广场是社交、娱乐的,那么传统购物中心里单一功能的店面便不适合了,如何让人们来了之后实现体验式的消费感受,这便要在店面装修布置上下功夫。“过去,卖服装的可能只需要一组货架、吊个顶、装个灯,就可以开始做生意了。而在万达广场里,一个零售集合店里,可能有一个花店,也可能有几个咖啡座和果汁吧,你在这里的感受不是在逛商场,就是来感受生活的。”靳自成说,它是充满活力的一个生活中心,也是一种全新的社交体验,在这个过程产生的购物、消费便是自然而然的。

    万达大数据:实现精准业态配比

    虽然在万达集团工作时间不是很长,但万达集团强大的大数据分析系统,让靳自成聊起这个话题,便洋溢着无比的自豪感。

    据他介绍,万达集团20年经营商业地产的经验总结发现,四线城市 10-15万方是业态配比比较合理、实现完整购物中心的一个体量,过小会导致业态配比不足,过大会出现业态同质化。与传统商业相比,万达广场覆盖全客层的消费人群,同时针对各年龄层消费人群的习惯来做相应的商业配比。如何实现这一点呢?万达集团运用他们大数据,从去年进入万达广场16亿人次的样本进行分析,针对各年龄层消费需求和消费习惯进行商业配比设置,如果30岁以上人群的消费营业额占整个广场营业额的40%,他们针对这类人群将相关业态配比调至40%。有数据显示,传统的百货商场,一般能将消费者留在商场1.5个小时左右,但万达广场可将消费者留在商场内达到3个小时。

    “这个数据从哪儿来?”靳自成笑了,每个商户店门口就装有客流计数分析系统,这个系统又接在物业管理的慧云系统上,整个是一个很庞大的后台。商场内所有的设施设备,都由慧云系统根据平时、周末、节日、重大节日进行定时管理,同时又按照开店时间又分成若干时段,避免能源的浪费。

    选择品牌:万达不做高大上

    将来会是什么样的品牌入驻万达广场,这是很多鹰城消费者关心的问题。

    “我们不做高大上,我们要抓住的就是城市中的中端消费者,主力客群是年轻的白领和有追求的家庭消费群体,极个别的高端消费客群。”靳自成说。

    因为在万达广场的资料库里,根据一个城市的框架、经济结构、人均消费等硬指标及市民对新鲜事物的接受度、汽车保有量、时尚餐厅的客群人流等软指标分析,他们对每个城市都有相应的级别评定。在包含有上万个合作品牌的万达品牌库里,他们会选择相应的品牌,将平顶山的这些指标给到品牌方,最终达成合作。可以说,在万达广场还没建好时,很多品牌就已经确定入驻了。

    “与刚开业一家万达广场不久的三门峡相比,平顶山城市人口基数大,作为能源城市和一个移民城市,平顶山人对流行品牌的接受度较高,消费实力还是很强的。”靳自成说,他们在选择品牌时,主要是国际二线,国内一线和潮流时尚的品牌为主。

    万达门槛不高,欢迎本地商家

    本地商户能否入驻万达?靳自成说:“我们很欢迎本地商家的入驻,万达入驻的门槛并不高,关键是看我们的经营理念是否契合。”

    据其介绍,有许多一二线品牌代理权就在本地商家手里,他们的招商团队也在积极洽谈中。另外,也欢迎本地的餐饮商家加入,“我们全部是自持商业,是要扎根在平顶山做下去的,所以我们的运营是很愿意和本地商家多结合,多有一些接地气的元素呈现在万达广场里。”

    在他的描绘下,平顶山万达广场的定位十分清晰,广场内的品牌中档偏高,在这里你可以买到想要的国际大牌,但是消费并不高。

    除了吸引商户,万达广场与本地的其他商场也是有合作可能的。靳自成很坦率地告诉腾讯,在线下,可能万达广场与其他商场存在一定竞争,但是在线上平台,他们是完全可以合作的。据其介绍,万达自有的线上平台飞凡网及APP,去年合作商家超过3000家,今年双11签约商家达到6000家,其中只有163家是万达自有的,在这个平台上是可以与其他商场展开合作的。

    强大资源支持,让合作商户超出想像

    为了把万达广场打造成最有活力的人气场所,万达商业管理公司会投入大量的营销宣传费用和资源支持,这个数额会超出商户的想像。

    据介绍,首先在硬件设备投入上,万达广场的投入就是一个普通购物中心的几倍,尤其像餐饮业态,在建造时就会考虑到电量负荷、排油烟、上下水、空调等设备问题,仅提供的硬件设备成本就是一个服装店的3倍。“我们可以不夸张地说,这是其他公司做不到的,一是他们没有专业团队去为你考虑这些事,再者可能考虑到了也不一这舍得花钱。但是我们的万达广场全部是自持经营,所以保证了这一点。”靳自成说。

    “每一个万达广场开业,公司会投入500万元的营销宣传费用,三天花完,不让商户花一分钱。”靳自成说,所有万达开业活动都是这个模式。每个月,他们的运营团队都会至少为整个广场做两场营销活动,一年中还要做4场以上费用超过100万投入的大型活动,“用尽一切办法,聚拢人气,帮商户吸引客流,管理公司对商户的活动支持力度也是非常大的。”靳自成说,以三门峡万达广场开业为例,开业前三天他们的客流达到了27万人次,远远超过了最初的设想。

    另外,万达集团是一个庞大的产业链,万达集团的金融公司,可以为商户提供快速、高效的资金支持。“在万达广场入驻的商户,你当天的营业收入当天拿走,我们是不会压商户的资金的。”靳自成说,如果你的运营十分良好、租金交付十分及时,在万达集团内部会为你进行评级,信用级别高就能快速从金融公司申请到大笔的贷款。他笑着说,虽然在万达工作才3年多,但是以他的信用评价,在公司申请五六十万的贷款,最多一周的时间就能到账,“真的很方便”。

    靳自成说,在每年的万达年会上,他都能感受到万达强大的资源整合平台,同时万达集团各个版块都有全球化的精英管理人才,这给他们带来的自信心和荣誉感,是无可比拟的。

    入驻商家,3个月末位淘汰

    在河南各地市来说,平顶山的商业还是发展比较早的,十多年前平顶山的万家、鹰城世贸等就在全省商界很有名气,这些商场那时就进驻了不少国内一线、二线的品牌。随着实体商业备受电商冲击,无论是更老式的传统百货商场、还是新式的购物中心,都面临着同样的问题:营业额的大幅下滑。

    对于很多品牌商而言,在这种情况下,还要不要再开店,他们心中是充满疑虑的。“那么,我们就要问一问你,你还想不想在这个行业做下去了?如果还想做,是抱着固有的传统模式慢慢地越来越萎缩,还是选择万达广场这个平台上,尝试一种新的经营模式。我们愿意以一种开放的心态和鹰城的各界商家共同探讨零售服务业的新出路。”靳自成如是说。

    但是,入驻万达广场的商户也是要有危机感的。因为,万达广场有3个月的末位淘汰制度。“如果这个商户的营业额一直在下滑,我们会先找商户聊一聊,提醒你的潜在风险很大。要如何调整?怎么应对?你要有思路和措施,我们愿意为你提供所有的支持。”靳自成说,如果万达广场的扶持政策再多,你的经营依然不做出调整和改变,不用淘汰,你自己可能就支撑不下去了,这样才能更好地实现良性循环。

    未来,平顶山会开出第二个万达广场

    虽然来到平顶山不久,但靳自成对平顶山的商业现状十分清楚,对于万达广场的未来描绘十分清晰明确。交谈中,靳自成一再强调团队的重要性:“同样一种营销推广方案,万达的团队可能会把这个方案做到90分,执行到85分。其他人可能会把这个方案做到80分,执行到50分,带来的效果就完全不一样了。”他说,每天他们都在研究客户的需求和消费者的需求,不断地超越以前的自己。

    他透露,按照平顶山的城市规模,未来他们还将在平顶山建第二家万达广场,“我们对这个城市有信心,也会扎根在平顶山做下去。也衷心欢迎鹰城的各界商家抱着开放、包容、互相学习的心态,与万达一起寻找未来零售服务行业的发展新方向”。

    平顶山万达掌门人靳自成:万达给鹰城带来了什么?

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